Grondbeleid

Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de realisatie van programma's zoals op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en economische zaken. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Het gaat in het grondbeleid om grote belangen en grote hoeveelheden geld. De resultaten op grondexploitaties en de financiële risico's zijn van groot belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

De gemeenteraad heeft op 7 mei 2020 de ‘Nota Grondbeleid 2020-2024 vastgesteld. De gemeente Urk kiest voor situationeel grondbeleid met een actieve basis. Door een actieve grondpolitiek kan de gemeente Urk sterke invloed uitvoeren op de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van nieuwe woningen op Urk. Een belangrijk doel voor de gemeente in haar grondbeleid is het hebben van maximale sturing en regie op ontwikkelingen die voor de gemeente van belang zijn, zoals het hebben van voldoende woningen en bedrijfsgronden. Een actieve grondpolitiek, zeker voor de uitleggebieden, ligt dan voor de hand. Dat betekent echter niet dat deze keuze in beton is gegoten. Faciliterende grondpolitiek wordt bij voorbaat niet uitgesloten, zeker niet bij “binnenstedelijke” (her)ontwikkelingen.

Het taakveld grondexploitatie verzorgt de financiële kant van de ruimtelijke ordening. Dit is in essentie gericht op de tijdige productie en levering van bouwrijpe grond met als doel de bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, c.q. te faciliteren. Hierbij wordt gestreefd naar het meest gunstige exploitatieresultaat en borging van de noodzakelijke gemeenschappelijke publieke kwaliteit. Het taakveld grondexploitatie heeft verder als taak de beschikking te hebben over het benodigde grondbeleidsinstrumentarium met als belangrijke randvoorwaarde dat er verantwoord wordt omgegaan met de risico’s die samenhangen met de exploitatie van gronden. Sinds de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) wordt steeds meer de aandacht gericht op het kostenverhaal indien ruimtelijke initiatieven door partijen, niet zijnde de gemeente, worden ontwikkeld en uitgevoerd. In de Omgevingswet is het kostenverhaal ook geïntegreerd. De kostenverhaalregels zijn uitgewerkt in de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet.

Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitatie in de uitvoeringsfase. Bij een BIE zijn de gronden in eigendom van de gemeente.

Het startpunt van de BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Het grondexploitatiecomplex bevat ten minsten de volgende onderdelen:

• een kaart van het grondexploitatiecomplex;
• een beschrijving van de bouwkavels;
• de bestemming en toegestane bouwvolumes;
• de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de gronden;
• de omschrijving van de aanleg van nutsvoorzieningen;
• de omschrijving van het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;
• een grondexploitatiebegroting, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

De gemeente Urk heeft een zestal bouwgrond in exploitaties. Onderstaand zijn de resultaten en de verwachte looptijd per Bie weergeven.

Voor de complexen Zeeheldenwijk, Port of Urk en Westgat zijn voorzieningen gevormd tot een bedrag van respectievelijk € 1.552.142, € 1.820.167 en € 461.365.

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dienen de actieve grondexploitaties jaarlijks te worden herzien. Op 15 december 2022 zijn de herziene grondexploitaties vastgesteld door de gemeenteraad. In de begroting zijn de cijfers verwerkt van de concept grondexploitaties 2023. De herziene grondexploitaties 2023 worden ter vaststelling aangeboden in de raadsvergadering van december 2023.

Na resultaatbestemming of bij de afsluiting van het plan wordt een deel van de winst bestemd voor fondsafdrachten. De geraamde fondsafdrachten zijn in bovenstaande tabel zichtbaar gemaakt.

Overzicht ontwikkeling boekwaarden actieve grondexploitaties:

Toelichting per exploitatiegebied

Ad 1. Oranjewijk afronding
Het plan Oranjewijk fase I en Fase II zijn in 2020 afgesloten en samengevoegd in het plan Oranjewijk afronding. De woonrijpmaak werkzaamheden in de Oranjewijk worden naar verwachting eind 2023 afgerond. In de Oranjewijk zijn nog een tweetal kavels te koop. Deze kavels zijn bestemd voor appartementen. De kavels zijn toegewezen aan een bouwclaimpartner. Deze bouwclaimpartner heeft deze kavels nog niet afgenomen. Deze kavels zullen naar verwachting in 2025 worden verkocht. Nadat deze gronden zijn verkocht kan de grondexploitatie worden afgesloten. Het noordelijk deel van de Oranjewijk is inmiddels overgedragen aan beheer.

Ad 2. Zeeheldenwijk
De Zeeheldenwijk is het nieuwe uitleggebied van de gemeente Urk waar de komende 15 jaar 1650 woningen worden gebouwd. Dit in combinatie met diverse voorzieningen en een overgangszone waar bedrijven zich kunnen vestigen.
In de raadsvergadering van december 2022 is de meest recente grondexploitatie voor dit plan vastgesteld. Op basis van dit plan wordt een verlies verwacht van €1.552.142. In het plangebied wordt het onderstaande programma in m² ontwikkeld.

In 2023 is de eerste fase van Zeeheldenwijk bouwrijp gemaakt. De eerste gronden zijn verkocht. De eerste bewoners zullen 2023 in Zeeheldenwijk gaan wonen. De komende 2 jaar zal de eerste fase Zeeheldenwijk volledig worden uitgegeven. Eind 2023 zullen er 136 rij-en hoekwoningen worden verloot door de gemeente Urk. Daarnaast is Patrimonium bezig met de ontwikkeling van 56 huur- en huurkoopwoningen. Op dit moment wordt de tweede fase uitgewerkt. Dit zodat deze fase aansluitend aan fase 1 kan worden uitgegeven.  

Ad 3. Grex Staartweg
Op 16 december 2021 heeft de raad de grondexploitatie voor het plan Staartweg vastgesteld. In augustus 2020 zijn de gronden en opstallen Staartweg 18 aangekocht. De opstallen zijn inmiddels gesloopt. De gemeente wil deze gronden gaan ontwikkelen. Daarom is er een grondexploitatie geopend voor dit plan. Het verwachte positief resultaat van dit plan bedraagt € 218.560.

Ad 4. Zwolse Hoek, fase 5
23 maart 2023 is de biedprocedure "kantoorlocaties Het Spijk" gestart. Deze biedprocedure is inmiddels afgerond. Er zijn drie partijen geselecteerd die een kantoorlocatie mogen gaan ontwikkelen. Deze partijen hebben inmiddels allemaal een reserveringsovereenkomst getekend. Naar alle waarschijnlijkheid zullen de gronden in 2024 worden gepasseerd bij de notaris. Wanneer de gronden zijn gepasseerd bij de notaris kan de grondexploitatie worden afgesloten.

In de raadsvergadering van 16 december 2022 is voor dit plan een herziene grondexploitatie vastgesteld. Op basis van dit plan wordt een winst verwacht van € 406.348.

Ad 5a en 5b. Port of Urk
In 2021 is het Bestemmingsplan Port of Urk onherroepelijk geworden. Medio 2022 is de nota gronduitgifte bedrijfslocaties gemeente Urk 2022-2026 vastgesteld door de gemeenteraad. Deze nota is het uitgangspunt voor het opstellen van uitgifteprotocollen, welke nodig zijn om de verschillende deelgebieden binnen Port of Urk te kunnen uitgeven. In november 2022 is gestart met de uitgifteprocedure voor de eerste kavels van Port of Urk (circa 3,5 ha netto). Deze kavels zijn gegund aan 3 bedrijven. De definitieve verkoop zal naar verwachting eind 2023 of begin 2024 plaats vinden. Daarnaast is in het voorjaar 2023 gestart met tweede deel (circa 3,2 ha netto).

In het najaar 2022 is ook gestart met de voorbereidingen voor een Europese aanbesteding bouwrijp maken eerste fase Port of Urk. Half mei is de aanbesteding gegund aan Ploegam BV, die de eerste fase Port of Urk (ca 35 ha bruto) bouwrijp gaat maken. Het aanbestedingsresultaat was positiever dan geraamd in de grondexploitatie. Dit positieve aanbestedingsresultaat wordt verwerkt in de herziening grondexploitatie. In het voorjaar 2023 zijn ook de laatste benodigde gronden voor realisatie fase 1 verworven. Het betreft twee aankopen. Qua verwerving, realisatie en ook uitgifte lopen we op schema.
Op 15 december 2022 is de grondexploitatie 2022 door de raad herzien. Deze grondexploitatie sluit met een nadelig resultaat van € 1.820.167. Op basis van de regelgeving van de BBV is er daarom een verliesvoorziening getroffen ten laste van de algemene reserve grondzaken.

Ad 6a. en 6b. Grex Westgat
Eind 2020 is de eerste fase van de revitalisering van het Westgat afgerond. In 2022 heeft de gemeente Urk een subsidie ontvangen. De openbare ruimte is opgeknapt en er is ruimte vrijgekomen voor nieuwe bedrijvigheid. Een bestemmingsplanprocedure voor de (her)invulling van de braakliggende grond is inmiddels opgestart. Naar verwachting kunnen de eerste kavels in 2025 worden verkocht.

De grondexploitatie Westgat is voor het laatst op 15 december 2022 door de raad vastgesteld. Het plan sluit met een negatief resultaat van € 461.365. Hiermee is het verlies iets gunstiger geworden in vergelijking met de in 2020 vastgestelde grondexploitatie. Voor het verwacht verlies is een voorziening getroffen.

Totaaloverzicht te verwachte verkopen bouwgrond in 2022 t/m 2025 per complex:

Grondprijzen

De gemeente Urk kiest er voor om bij de vaststelling van de grondwaarde uit te gaan van de marktwaarde van de grond. Op Urk worden de minimale uitgifteprijzen voor bouwgrond door de gemeenteraad vastgesteld. Aanpassing van de grondprijs ten gevolge van prijsstijgingen vindt jaarlijks plaats door het college van burgemeester en wethouders. De te hanteren grondprijzen worden jaarlijks vastgelegd in de zogenaamde grondprijzennota. Op deze wijze informeert het college een ieder over de grondprijzen binnen de gemeente Urk. Het vormt tevens een kader voor de verschillende actoren die binnen de gemeentelijke organisatie betrokken zijn bij het verkoopproces van bouwgrond. De vastgestelde grondprijzen vormen de input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen 2024 worden vastgesteld in het voorjaar 2024.

Debiteuren grondexploitatie

De grondverkopen worden geboekt wanneer de akte is gepasseerd bij de notaris. Als de koopcontracten zijn getekend wordt daarom een vordering geboekt (debiteuren). Dit betekent dat tot het moment dat de akte definitief wordt gepasseerd bij de notaris de vordering open blijft staat. Zolang de akte niet is gepasseerd is er sprake van een bepaald risico. In het verleden heeft dit risico zich slechts een enkele keer vertaald door teruggaaf van de eerder aangekochte gronden. Hieronder treft u een overzicht aan van de openstaande posten in verband met grondverkopen tot en met 2022 naar de stand per 8 september 2022. Naar verwachting gaat de openstaande vorderingen de komende tijd stijgen. Dit doordat de contracten  projectmatige bouw Zeeheldenwijk en Port of Urk in het najaar 2023 zullen worden getekend. 2024 zal een cruciaal jaar worden voor de grondverkopen. Hierdoor zal het risicoprofiel van de openstaande vorderingen in 2024 naar verwachting groot zijn.

Planning woningbouw (op te leveren woningen) Urk  2020- 2027

Planning bedrijventerrein (op te leveren bedrijven) Urk 2020-2027

Overzicht overige activa grondzaken 2022-2027

Toelichting overige voorraad:

Door de gemeenteraad (Kadernota, grondbeleid) is bepaald dat de reserve grondzaken een stand moet hebben gelijk aan een vastgesteld percentage van de totale boekwaarden. Vanwege het hoge risicoprofiel van Port of Urk en Zeeheldenwijk is een hoger percentage gehanteerd. Vanuit een financiële doorkijk voor de komende 10 jaar is een reservestand van € 7 miljoen noodzakelijk. Bij de jaarrekening 2022 was de stand van de reserve van € 3,95 miljoen. Ten opzichte van de gewenste stand van deze reserve is er sprake van een tekort van € 3 miljoen. Hierbij moet worden opgemerkt dat de verliesvoorzieningen van circa € 3,8 miljoen ten laste van de reserve zijn gebracht. Een deel van het risico is hiermee al afgedekt ten laste van de reserve grondzaken. Bij een toekomstige winstneming wordt de reserve grondexploitatie aangezuiverd in verband met dekking mogelijke toekomstige risico’s.